Viele Städte und Gemeinden bewirtschaften Dutzende öffentlicher Gebäude — Schulen, Kitas, Turnhallen, Feuerwehrgerätehäuser, Verwaltungsgebäude — und verfügen dabei über keinen systematischen Überblick, in welchem baulichen Zustand sich ihr Bestand tatsächlich befindet. Informationen zu Baujahr, Sanierungshistorie oder Energieversorgung liegen häufig verstreut in Excel-Listen, Aktenordnern oder verschiedenen Fachsystemen vor. Welches Gebäude als nächstes saniert werden sollte, welcher Mitteleinsatz dafür erforderlich ist und welche Maßnahme den größten Effekt auf Klimaziele und Werterhalt hat, lässt sich auf dieser Grundlage kaum belastbar beantworten.
Die Basler & Hofmann Gruppe, ein Architektur- und Ingenieurbüro mit Hauptsitz in Zürich und insgesamt rund 700 Mitarbeitern, hat dafür die Software Stratus entwickelt. Stratus ist eine Anwendung für das strategische Portfoliomanagement kommunaler Liegenschaften. Die zugrunde liegende Methodik wurde vor 25 Jahren gemeinsam mit der ETH Zürich erarbeitet. In der Schweiz setzen nach Angaben des Unternehmens bereits rund 70 Prozent der Kantone und die großen Städte auf das System. Über den deutschen Standort in Görlitz bringt Basler & Hofmann Deutschland diese Erfahrung jetzt auch in den deutschen Markt ein.
Stratus sei bewusst so konzipiert, dass kein umfangreiches Datenmodell vorliegen müsse, um belastbare Aussagen zu erhalten, erläutert Melanie Balzer, Beraterin Immobilienmanagement und Nachhaltige Gebäude bei Basler & Hofmann Deutschland. Für eine erste bauliche Analyse genügten pro Gebäude vier Stammdaten, u.a. das Baujahr, und die Gebäudenutzung; wer auch eine energetische Bewertung wolle, ergänze drei Angaben zu Adresse, Gebäudevolumen und Wärmeerzeugung. Wo Daten fehlten, arbeite das System mit eigenen Benchmarks aus 30 Jahren Praxiserfahrung. Bei sehr alten Gebäuden greife Stratus auf Standardwerte und Typologien zurück, die nach Gebäudetyp, Alter und Baustil hinterlegt seien.
Für die deutsche Version seien vergleichsweise wenige Anpassungen nötig gewesen, berichtet Balzer. Neben der Umstellung auf Euro habe man einige Fachbegriffe an die deutsche DIN-Systematik angeglichen — etwa die Schweizer Bezeichnungen „Schwachstrom“ und „Starkstrom“ durch gängige deutsche Bauteilkategorien wie Niederspannungsanlagen oder Kommunikations- und Sicherheitstechnische Anlagen ersetzt. Die Gebäudetypen und Bauteilsets seien dagegen identisch. Schulen, Kitas, Turnhallen, Feuerwehrgerätehäuser und Werkhöfe fänden sich bereits im System und würden eins zu eins in Deutschland angewendet.
Wer ein Sanierungsbudget im Rat begründen muss, braucht eine nachvollziehbare Priorisierung. Stratus liefere diese auf mehreren Ebenen, erklärt Balzer. Das System zeige den baulichen Zustand aller erfassten Gebäude in einer Oberfläche, heruntergebrochen bis auf einzelne Bauteile. So lasse sich erkennen, ob bei einer Schule im kommenden Jahr die Heizung oder bei einer anderen die Fenster fällig seien. Neben dem baulichen Zustand und den prognostizierten Kosten fließe auch die Auswirkung auf betriebliche CO₂-Emissionen in die Bewertung ein. Zusätzlich könnten Risikofaktoren wie Brandschutz, Barrierefreiheit oder Denkmalschutz hinterlegt werden. Wenn bei einem Kindergarten der vorbeugende bauliche Brandschutz nicht erfüllt sei, handele es sich in der Regel um eine Prio-1-Maßnahme, die alle anderen Kriterien überlagere.
Für typische Zielkonflikte — etwa die Frage, ob zuerst das Dach saniert oder die Heizung getauscht werden solle, um CO₂ einzusparen — biete Stratus eine Szenariosimulation. Die Verwaltung könne durchspielen, was passiere, wenn eine Maßnahme nicht im kommenden, sondern erst in fünf Jahren umgesetzt werde. Kosten und Zustandsveränderungen würden automatisiert berechnet und seien sofort sichtbar.
Anders als eine Excel-basierte Bestandsaufnahme aktualisiere sich Stratus dynamisch, betont Balzer. Wer ein Jahr nach der Ersterfassung in das System schaue, sehe veränderte Kosten und verschlechterte Zustandswerte, weil die hinterlegten Alterungskurven der Bauteile weiterliefen. Dieser Alterungszyklus sei systemseitig abgebildet und erfordere keine manuelle Nachpflege.
Die Einführung beschreibt Balzer in vier Schritten. Im ersten Schritt liefere die Verwaltung die Stammdaten anhand einer Excel-Vorlage — bei lediglich vier bis sieben Datenpunkten pro Gebäude ein überschaubarer Aufwand. Im zweiten Schritt importiere Basler & Hofmann die Daten in eine eigene Kundenumgebung und prüfe die Plausibilität. Im dritten Schritt erfolge die Zustandsbewertung. Für Gebäude unter 25 bis 30 Jahren könne Stratus eine statistische Bewertung vornehmen. Ältere Gebäude, bei denen bereits Sanierungszyklen stattgefunden hätten, erforderten eine Vor-Ort-Erfassung — durchführbar vom eigenen Hochbau-Personal, gegebenenfalls gemeinsam mit dem Hausmeister.
Die Bewertung funktioniere über einen intuitiven Schieberegler, der die Restnutzungsdauer des jeweiligen Bauteils abbilde. Bei großen Portfolios von 200 oder mehr Objekten empfehle es sich, zunächst 20-30 Prioritätsobjekte manuell zu erfassen und die Ergebnisse auf den Rest zu übertragen. Im vierten Schritt werde auf Basis aller Daten ein Investitions- und Maßnahmenplan erstellt. Die Schritte eins bis drei ließen sich in vier bis acht Wochen umsetzen, für den Maßnahmenplan seien weitere vier bis sechs Wochen anzusetzen.
Das Lizenzmodell ist als Software as a Service angelegt. Das jährliche Nutzungsentgelt richte sich nach der Anzahl der Objekte, wobei der Einzelpreis mit wachsendem Portfolio sinke. Hinzu komme eine einmalige Onboarding-Gebühr. Die Anzahl der Benutzer spiele keine Rolle. Eine Anwenderschulung dauere nach Angaben von Balzer maximal einen Tag.
Wer sich als Verwaltungsspitze einen ersten Überblick verschaffen wolle, dem empfiehlt Balzer ein unverbindliches Qualifizierungsgespräch mit Basler & Hofmann. Dabei werde zunächst erhoben, wo die Verwaltung in ihrem Gebäudemanagement stehe, welche Prozesse vorhanden seien und welche Herausforderungen bestünden — bevor über den konkreten Software-Einsatz gesprochen werde. Interessierte erreichen das Unternehmen über den deutschen Standort in Görlitz. (DEKOM, 19.10.2026) Mehr Infos hier…
Über Basler & Hofmann
Basler & Hofmann ist ein unabhängiges, familiengeführtes Ingenieur-, Planungs- und Beratungsunternehmen mit Sitz in Zürich. Gegründet 1963, beschäftigt die Gruppe rund 700 Fachpersonen aus über 30 Disziplinen – mit Standorten in der Schweiz, Deutschland, Italien, der Slowakei und Singapur. Zu den Kernthemen zählen Bauen, Mobilität, Energie, Sicherheit und Umwelt. In Deutschland ist das Unternehmen unter anderem in Halle, Dresden, Bautzen und Görlitz vertreten.
